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——年中經濟調研行之房地產篇  

據住房和城鄉建設部提供的最新商品房網簽數據，上半年，新房和二手房合計成交面積同比增長23.4%，新房和二手房總體交易量平穩，二手房占交易量的比例有所提升。
　　今年房地產市場仍處于調整階段，各地如何優化調控政策？保交樓工作進展如何？建立房地產業新發展模式有哪些探索？記者近日采訪專家，走訪北京、上海、湖南、江蘇、四川、重慶等地，調研市場一線狀況。

穩字當頭因城施策提振住房消費需求
　　看房三個多月后，江蘇徐州市民王女士近日完成了購房簽約。在徐州泉山區云龍湖邊一個在售改善住宅項目的售樓處，記者見到了前來付首付的王女士。
　　“7月徐州推出了主城區賣舊房買新房給予稅收補貼政策，這次買房我可以享受約6萬元的稅收補貼。”王女士告訴記者，2019年她首次買房時房貸利率是5.75%，這次換房時利率降到了4%，優惠的利率支持她多貸一些錢，將原先100平方米的房子一步到位換成180平方米的。
　　今年以來，各地持續優化房地產調控政策，大力支持剛性和改善性購房需求。
　　濟南、廈門、揚州等約20個城市放松限購政策，深圳、酒泉、長沙等地對多孩家庭購房給予政策支持，部分熱點二線城市如杭州已多次出臺政策優化限購措施……
　　全國有超百個市縣優化房地產調控政策，涉及住房公積金支持政策、發放購房補貼、優化限購、降低首付比例及房貸利率等方面。
　　多輪政策接續發力，加之經濟恢復向好，上半年房地產市場整體呈現企穩態勢。這也反映在中國人民銀行最新公布的金融數據上：上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元。
　　“總的看，今年房地產市場還處于調整階段，但和去年相比，房地產市場逐步呈現企穩態勢。從投資、銷售、企業資金情況看，都比去年全年有不同程度的改善。”國家統計局新聞發言人付凌暉說。
　　記者在調研中了解到，上半年各地房地產市場先升后降、分化震蕩，經歷一季度購房需求集中釋放后，二季度市場觀望情緒逐漸加重。
　　重慶渝北區一處樓盤的銷售人員岑石告訴記者，年初的“小陽春”，每月成交量能達到七八十套，絕大部分都是剛需和改善型用戶。但二季度以來，前期積累的購房需求釋放完畢，疊加進入傳統淡季，市場交易情緒較弱，每月只能銷售十來套。
　　對于樓市上半年前高后低的走勢，記者采訪的業界專家表示，房地產市場逐步回歸常態化運行，市場需求真實存在，剛性和改善性需求依然在不斷積聚。
　　湖南長沙市住房和城鄉建設局房地產市場運行處處長張君說，目前，長沙市線上申報有購房資格的家庭保持在11.7萬戶。“購房人變理性，買房前會觀望更長時間，但市場需求沒有消失，市場發展有動力。”
　　中國宏觀經濟研究院研究員劉琳說，根據房地產市場供求關系的變化，各地可繼續從減少購房成本、降低購房門檻、厘清交易障礙等方面著手，優化調控政策，激活提振潛在住房消費需求。

打通堵點加速市場信心修復
　　“保交樓、保民生、保穩定”，寄托著業主的期待，關系著房地產市場的風險出清、信心修復和行業健康發展。
　　7月的成都驕陽似火。記者在郫都區的藍光長島城樓盤見到前來查看項目能否如期交付的業主廖女士。目前此項目二期全部封頂，樓房的外立面刷成了米黃色，工人進進出出搬著地磚、門窗、管道等建材。
　　“項目在2021年5月停工，直到去年9月紓困資金進來后，項目施工終于運轉起來，逐漸有了小區的樣子。”廖女士告訴記者。
　　廖女士所說的紓困資金，是去年有關部門聯合推出的保交樓專項借款。在國家層面上通過政策性銀行3500億元專項借款撬動，并鼓勵商業銀行配套支持貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。
　　項目負責人彭振華告訴記者，2022年9月開始，兩筆共計2.913億元保交樓專項借款分批到位，推動項目施工全速運轉，今年4月份完成了項目一期1100余套住宅的交付。
　　“從目前項目待售資產來看，未來可以償還保交樓專項借款和貸款。正在建設中的二期1450余套住宅預計在今年底交付。”彭振華說。
　　去年11月金融管理部門出臺了支持房地產市場平穩健康發展的16條政策措施。近期，政策的適用期限被統一延長至2024年底。另外，2000億元保交樓貸款支持計劃期限也將延長至2 0 2 4年5月底。
　　“政策延期有助于銀行繼續對房地產企業存量融資展期，加大保交樓金融支持。”成都農商銀行副行長夏懷剛告訴記者，成都農商銀行已對成都市3個保交樓項目提供保交樓專項借款配套融資5 . 1億元。
　　記者在調研中了解到，疫情與北方地區冬歇期在一定程度上延緩了保交樓項目復工進度。但今年以來，專項借款快速發放到位，不少地方進入施工忙季。
　　住房和城鄉建設部相關負責人介紹，在各地區各有關部門共同努力下，項目加快復工建設交付。目前，保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成超過146萬套住房交付，首批專項借款項目住房交付率達55%。
　　保交樓工作正加速推進。據國家統計局數據，今年前6個月，房屋竣工面積33904萬平方米，增長19%。其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。這項數據已超過2021年同期水平，達到近5年峰值。
　　中國房地產業協會會長馮俊說，保交樓工作的順利開展，考驗著房企的開發經營能力和主體責任擔當，需要政府創新舉措化解難啃“硬骨頭”，也離不開金融機構“輸血”保駕護航。
　　“各方同心，其利斷金。當下的房地產市場，處于市場信心亟需修復、房企信譽亟待重建的關鍵時刻。從原來的‘比拼規模’到現在的‘比拼交付力、品質力’，向購房人交出保交樓滿意答卷，是市場打通堵點、暢通循環、穩定預期的重要一環。”馮俊說。

堅定轉型房地產業向新發展模式平穩過渡
　　“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念如今已深入人心，購房需求更多向居住品質回歸。
　　記者近日探訪湖南建投在長沙岳麓區開發的一處改善型樓盤項目時，偶遇前來看房的李先生一家五口。
　　“不擔心‘炒房’，不擔心房價跳漲，像我這樣的買房人，心態就更加平和理性，關注住房本身，希望慢慢選，選到品質好的房子。”李先生告訴記者，此處樓盤最吸引他的是幼兒園、中小學、超低能耗建筑、社區服務、養老照護、圖書館等多元化配套。
　　正在營銷中心現場的湖南建工置業投資有限公司總經理趙勇說，當下購房者更理性，更注重地產品牌、小區品質、居住環境、教育及生活配套，能在社區內滿足全生命周期生活需求的產品更受市場青睞，房企要在供需適配上下功夫，從用戶端需求著手，在產品開發上多用心，用心做產品、用創新謀發展。
　　記者在調研中發現，房地產行業各方普遍認為，存量房時代來臨，“高杠桿、高負債、高周轉”模式難以為繼，房地產業發展發生深刻轉型，從解決“有沒有”轉向解決“好不好”。
　　一方面，房企經歷“陣痛”，正在努力實現“自我造血”的良性循環和品質主導業務模式的夯實，另一方面，新的房地產業發展模式在逐步建立之中。
　　多地探索現房銷售模式。深圳近日推出3宗住宅用地，其中寶安地塊采取“限地價+競現房”模式，顯示穩地價和現房銷售改革雙結合的供地導向；截至目前，成都以“限房價、競地價”方式出讓地塊中，要求現房銷售的9宗地塊已有5宗取得現售備案；長沙正在進行現房銷售試點準備工作。
　　構建“租購并舉”，支持住房租賃市場發展，著力解決新市民、新青年等人群的住房困難問題，也是推動房地產市場發展新模式的重要一環。
　　記者在上海市閔行區的保障性租賃住房項目——— 有巢國際公寓社區馬橋AI店看到，上海鯨魚機器人科技有限公司的研發人員們已經成為該公司首批入住的居民，公寓里必要的生活家電一應俱全，居住空間獨立開闊，衛生間干濕分離。
　　上海鯨魚機器人科技有限公司CEO助理廖斌說：“公司今年4月在馬橋人工智能創新試驗區的產業基地開工建設。大量研發人員的居住問題成為企業引才的‘攔路虎’，在園區協調下，我們首批研發人員已經在馬橋AI人才公寓申請到了住房，解決了后顧之憂。”
　　“像我們這樣處于奮斗初期的青年人和新市民，暫時買不起房，有階段性居住困難，保障性租賃住房可以成為我們奮斗的起點。”30歲的創業者孫玉龍說。
　　“十四五”時期，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房約890萬套（間）。截至目前，北京、上海、廣州等80多城已發布“十四五”保障性租賃住房籌集目標。
　　安居是人民幸福的基點。為人民群眾建造好房子，提高住房品質，打造宜居、韌性、智慧城市，成為房地產業向新模式轉型的重要方面。
　　老舊小區改造扎實推進，強調加裝電梯等“樓道革命”，全面整治小區等“環境革命”，以及促進小區改造后維護更新進入良性軌道的“管理革命”。
　　住房和城鄉建設部提出一系列新的制度探索，包括研究建立房屋體檢、養老、保險三項制度，研究建立城市設計管理制度等。
　　“大浪淘沙、堅定轉型，堅守‘房住不炒’定位，保障民生、聚焦品質，將成為房地產行業平穩健康發展的主旋律。”馮俊說。
　　（新華社北京7月21日電 記者 王優玲 周圓 吳雨 李倩薇 鄧華寧 鄭鈞天）